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2009/11/13

租屋大撇步— 看屋六大招

Filed under: 房地產相關 — 您的專業顧問 @ 12:49
        概略瞭解區域地理位置後,為了增加各位「租屋功力」,介紹幾招租屋前的暖身操,幫助各位在看屋前補充「看屋常識」以及「安全防範」,且尚特別製作有「租屋自行評比表」,幫助在尋屋租屋過程中詳細記錄看屋結果,如此一來「屋比三家」,才能「無往不利、出奇必勝」!
Φ第一招:出租訊息搜尋

Φ第二招:觀察外圍環境

Φ第三招:檢查屋體結構

Φ第四招:檢查相關傢俱設備

Φ第五招:要求消防門禁安全

Φ第六招:房租合理議價

 

第一招出租訊息搜尋

所謂「萬事起頭難」,要租房子首先必須知道哪裡有房子要出租。傳統找房子的方式,就是碰碰運氣,騎車隨處找尋房東張貼的招租廣告紅單,然後再與房東聯繫,若經看屋後覺得尚滿意者即可成交;不滿意則重新再「掃街」一次!

然而,面對現今競爭激烈的租屋市場,往往有人刻意將別人張貼的紅單撕下,不讓他人有捷足先登的機會;再加上街道美化、環境保護理念的推廣下,不得隨意張貼廣告傳單於電線杆或住家牆壁上,這樣一來,租屋廣告紅單數目減少,不易找尋。最重要的是,這種找房子的方式一點都沒有安全保障,如果遇到動機不良或「惡房東」就麻煩大了!因此,學生住宿組提供您一些獲得租屋訊息的管道,同學們不妨參考看看!

 

第二招— 觀察外圍環境

外圍環境的好壞,關係到租屋居住的品質,如果租賃處內部再完善,然而外圍環境太過髒亂、吵雜或不安全等干擾因素,將會導致租賃處不適人租,最後逼不得已就要「孟母三遷」了!以下有幾項提醒,請同學在看屋過程中,觀察外圍環境時務必要事先留意。

 

觀察外圍環境 需留意部份
■如有機會,最好能與前一位房客接觸,瞭解該房東的個性與習慣等,以及相關租屋情形。 ● 詢問該房客先前租屋狀況。

●詢問與房東溝通或相處有無困難。

●房東修繕通報情形如何。

● 房屋內部或外圍情況的優缺點。

● 租金價位高低等問題。

 如能事先知道前一位房客是誰,即可詢問該房客先前租屋狀況,「他山之石」的經驗交流,可以幫助自己預先過濾該房子是否合適自己的租屋條件,如果大致能吻合,就可以考慮是否需要約房東看房子了。

■約房東看房子時務必要準時。

 

最好要提早到達,預先觀察周遭環境與人員進出動態,如不能提早時,至少一定要準時到達,以免留給房東壞印象。

 

■女同學看屋務必結伴同行。

 

請同學或朋友陪伴前往,除了可以幫忙注意或觀察房屋狀況外,對女同學而言更可避免安全上的顧慮。

 

■提前早到並觀察租賃處外圍環境。

 

 

 

外圍環境包括:

●交通便利性。

●購物方便性。

●進出人員複雜性。

●鄰近住家是否安寧。

●租賃處是住宅區、商業區還是工業區。

●位置會不會太偏僻。

●是否有防火巷或相關逃生避難設備。

●是否是違章建築。

●是否是頂樓。

●周圍是否雜草叢生、該區空屋率高否。

如果這些問題可以事先藉由觀察來瞭解的話,就可以避免簽約後才覺得後悔;同時觀察的愈仔細,瞭解的愈多,也愈增加與房東殺價的籌碼喔!

 

第三招檢查屋體結構

 

  當外圍環境探勘過後,就要入門「看屋主題」囉!關於「屋體結構」指的是牆壁、樑柱、天花板、地板、門、窗戶、裝潢與隔間、電線總開關、水龍頭、馬桶等房屋內部基本硬體設備。九二一大地震後,大家對於房屋結構的安全完善特別的注意,同學也要觀察仔細,萬萬不可疏忽呀!

 

檢查屋體結構 需留意部份
■仔細觀察房屋內部硬體設備 ●地板、牆壁或樑柱上有無龜裂。

●牆壁上有無颱風淹水留下的水痕。

●尤其近廁所或陽台地方要察看天花板及牆壁有無滲水發霉跡象。

●重新油漆處更應仔細觀察是否是因漏水而有重漆掩蓋的情形。

●門鎖是否牢靠,是否需加裝內扣,以避免宵小闖入或睡覺時他人因為有鑰匙可以進出房間。

●窗戶是否有縫隙,會不會有螞蟻築巢,下雨天會不會進水。

●門窗是否因房屋結構之變形而卡住,導致開關門時不順。

●房屋內部裝潢與隔間是否為防火材質,是否牢靠。

●電線總開關處是否有燻黑的痕跡,線路是否過多或雜亂,以免日後發生電力無法負荷,跳電或電線走火情事發生。

●試轉水龍頭是否會出水或有漏水現象。

●水質是否混濁有雜質,是自來水或地下水。

●試按沖水馬桶按鈕看看是否會正常沖水,沖水時順不順,排水管是否流暢。

●插座是否可正常供電。

 

只要多注意一些小細節,不僅可以保障自己的權益,更可以要求房東在簽約前修繕完畢,這樣方可避免遷入後發生求助無門,無語問蒼天啊

 

最近他校傳出有女同學在校外租屋處遭不肖房東偷窺、偷拍,已導致受害學生身心承受相當大的恐懼。根據住宿組的瞭解,有線針孔攝影機可由目測查出,且多置放於洗手台下方或窗台邊,所以同學在租屋之時,可特別留意這些地方;但是無線針孔攝影機之偵測,需藉助反偷拍偵測儀器,查出無線針孔攝影機正確方位,所以本組也預定將購買反偷拍器材,除於工讀生在探視屋況時偵測,也提供同學借回租賃處測試看看,杜絕成為「寫真集」女主角!

第四招檢查相關傢俱設備

房東除了出租整個「房子硬體」外,通常多數的房東會提供同學在生活上必須之大型傢俱或設備。大致上有床鋪、書桌、椅子、衣櫥、電熱水器、電燈、脫水機等基本配備,然而有的房東也會附廚房、電冰箱、冷氣機、電話機、洗衣機、飲水機、消防設備等方便同學使用。但常理上房東提供的傢俱設備愈多,租金價位可能就愈高。因此,看屋時就應該先問清楚房東會提供哪些設備?是否要另外加價?家具設備是否仍然勘用等相關問題。

 

檢查相關傢俱設備 需留意部份
■針對房東所附傢俱,檢查完整性以及是否仍然勘用。 ● 確定房東提供哪些傢俱。

●無論房東提供或由房客自行帶電器類的家電使用時,水電費等要如何收取,確定是否要加價。

●房東所附的傢俱,可「稍微」用力搖一搖、坐一坐,試一試,看看是否仍然堪用,以免日後發生雙方認知上的差距。

●電燈是否明亮,確定如果燈管或燈泡壞掉的修繕是歸屬於誰的職責。

●電器類的物品稍微操作一下,看看是否能正常運作。

●是否可用廚房設備烹煮食物,或是僅能做簡單的加熱及燒水。

第五招要求消防門禁安全

一般來說,同學在看屋過程中最容易忽略「消防門禁安全」的問題,然而由於大台北地區的房子多數緊緊相依,有的甚至無防火巷做區隔;且常常發現在一般門口出入處也都佔滿貨品或雜物,又加上防盜鐵窗的普遍裝設,更突顯出「防火逃生安全」、「用電瓦斯安全」、「防盜門禁安全」的重要性。除此之外,近年來全省山坡地危險事件頻傳,學生住宿組特別摘錄部份「山坡地安全」精髓,以下就分別論述之。

 

消防門禁安全 需留意部份
■防火逃生安全

 

●隔間裝潢是否為防火材質或易燃物。

●房屋內部走道是否過於狹小影響進出。

●房東是否有提供滅火器備用。

●逃生避難通道或安全梯是否暢通。

●安全門是否上鎖無法打開。

●防火巷是否通暢,有無置放雜物。

●鐵窗鎖頭是否有鑰匙,或是生鏽無法打開影響逃生。

 

■用電瓦斯安全

 

●房屋內部電線配備是否過於老舊,用電負荷量是高或低。

●插座或總開關旁是否有燻黑痕跡,如果有的話,可能是電線走火或是不當使用的結果。

●插座上是否插滿延長線,會不會超過負荷。

●總開關內之電線是否雜亂,有否出現電線內部裸露現象。

●房東提供的是「桶裝瓦斯」或是「自來瓦斯」,不論是桶裝瓦斯或是自來瓦斯,其管線接縫處是否老舊、生鏽、破損,是否發生漏氣現象。

●熱水器或桶裝瓦斯筒存放的位置在室內或室外,是否陰涼通風。

 

■防盜門禁安全

 

●大門門鎖是否牢固,詢問瞭解寢室房內之鎖頭是否可自行換新。

●是否可在寢室內側加裝內扣。

●是否是獨立出口,或是要與其他民家共用樓梯、大門。

●大門平日是關閉的或是敞開的,是否會影響門禁安全。

●窗戶外圍是否有鐵窗,鐵窗功能是否完好,是否生鏽毀壞,有無防盜功能。

●如果是頂樓加蓋的房子,尤其要注意是否容易為竊賊破壞且侵入。

●如果公寓式大樓,是否有空屋閒置影響安全。

●在租賃處出入之人員,其職業身份是否過於複雜。

 

 

 

大地徵兆

擋土牆

 

 

 

 

 

地錨

 

 

 

排水

 

 

房屋徵兆

牆壁

 

 

 

 

結構變形

 

 

 

排水

 

 

 

 

●社區擋土牆以四公尺以下為宜,若太高容易產生災變。

●若擋土牆的排水孔無法出水,或排水混濁帶泥,可能是排水不佳或牆背回填土淘空,為潛在危機之一。

●擋土牆是否出現裂縫或外凸變形,若出現龜裂狀況可能是壓力過大超過原先設計之抵抗強度。

●擋土牆角或坡角是否有落石或小石塊堆,若掉落之石塊有逐漸增加的跡象時,表示上邊坡已有崩落之可能。

●房子是否距離擋土牆太近,房屋建築之任何一個牆面與擋土牆間應保持擋土牆高度一半以上之距離才符合長期安全的需求。

 

●地錨錨頭是否有開裂或剝離現象,若有則表示地錨可能是施工不良或邊坡滑動現象發生。

●錨頭處若發生鏽蝕現象,則表示錨頭未來有夾片脫落或錨頭被拉斷而失去抵抗力之危險。

 

●社區滯洪池大小數量是否足夠以防洪水之災,是否有被誤用無法儲蓄超額地表雨水,社區沈沙池是否維持淨空以截留沈沙。

●公共排水溝大小和數量是否足夠,是否出現龜裂或排水異常現象,如有可能出現土壤淘空、軟化情形。

 

 

●貼山的側牆或地下室地板與牆壁是否有滲水或發霉現象。

●地下室之地板牆壁或角落是否有裂縫或浮凸現象。

●房屋樑柱是否有裂紋或歪斜,是否出現鋼筋外露現象。

●隔間牆粉刷層是否有開裂現象或產生斜向裂縫,此為樑柱開裂之先期警訊。

●外牆磁磚或粉刷層是否有開裂或剝落現象,嚴重者亦為樑柱開裂之先期警訊。

 

 

●屋內裝飾材料或家具是否有開裂鏽蝕或傾斜變形現象。

●房屋門窗是否因結構體或門窗本身變形而產生開關困難或無法使用現象。

 

●排水溝一般較主結構體敏感,故需留意房屋周圍排水溝渠是否有裂縫變形或排水異常現象。

●若房屋傾斜、基礎淘空、土壤下陷時,可能會造成地下水管脫落或裂開,故可檢視屋頂水塔進水量與水壓是否不穩定,自來水費是否有暴漲現象。

●房屋周圍樓梯或排水溝與建築物間是否產生開裂及落差,是否為地層    滑動或沈陷不均勻問題。

 

〈有關山坡地住宅安全部分引自於內政部營建署出版之「坡地社區安全居住手冊」1998年6月30日出版〉

 

     

第六招房租合理議價

在看屋過程當中,「租金」問題是租賃雙方內心盤算的首要考量之一,如果房東正處於「乏人問屋、門可羅雀」狀況下,同學在議價上就比較佔優勢;相反的,如果租屋市場是「供不應求」時,那麼同學能議價的空間就相對減少了!並且議價時也必須考量房屋所在區位、房屋屋齡、坪數大小、傢俱配備、通風採光、交通便利性等因素,視情況「因地制宜、因情境議價」。然而千萬不要為了要壓低租金,而自動放棄相關權益,導致「因價喪權」啊!

一般而言,最好是預先向住在左鄰右舍的同學們探聽當地的市場行情,再依自己的經濟能力做一預先自我規畫,通常在滿意屋況開始與房東議價時,應先有基本坪數的概念,如目測時一坪大約是二個榻榻米大小;押金不得超過兩個月的租金;及基本的租賃法律常識;誠懇的心意與態度等準備後,就可開始與房東的租金價格展開拉鋸戰了。

 

你知道房客租屋也可以節稅嗎?

Filed under: 房地產相關 — 您的專業顧問 @ 12:46

無殼蝸牛族又多了一項節稅福利!從八十九年度綜合所得稅結算申報開始,房屋租金支出已列入扣除額的列舉扣除額項目中。

申報房屋租金支出適用範圍
◎ 本人、配偶或受扶養直系親屬於中華民國境內租屋
◎ 供自住且非供營業或執行業務使用

扣除額相關規定
◎ 每一申報戶每年扣除數額可以在12萬元的限額內列報減除。
◎ 該項扣除額僅能與自用住宅購屋借款利息選擇較有利之一項申報列舉扣除所得額;也就是說納稅義務人如果同時有合乎規定之購屋借款利息與房屋租金支出時,應自行計算二者可扣除之金額,以較大者申報扣除。
租金支出需檢附證明文件:(財政部九十年一月九日台財稅第0九00四五00九九號函規定)

◎承租房屋及支付租金證明文件:租賃契約書及付款證明影本(例如:出租人簽收之收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明)。
◎租屋供自住的證明文件:納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬中實際居住承租地址之一人,於課稅年度在該地址辦竣戶籍登記之證明,或檢具納稅義務人載明承租之房屋於課稅年度內係供自住且非供營業或執行業務使用之切結書等資料。

每年綜合所得稅結算申報於五月一日展開,如有符合前述房屋租金支出之條件可列報扣除的無殼蝸牛,平日便可搜集付款憑證等相關資料,以備申報年度綜合所得稅時檢附文件聰明節稅。

 

買屋前準備

Filed under: 房地產相關 — 您的專業顧問 @ 12:44

一、選擇購買區域   
一般而言,每個人在選擇區域時大多會先考慮曾居住過或熟悉的環境,不管您選擇哪裡,在選購區域上需考量的基本 因素有週邊環境、價位及交通便利性等,說明如下:
1、週邊環境評估:評估項目如下表:

地 段
選擇好地段,在未來需轉手或做出租用途時會較容易,如車站、公園附近等地段。

未來增值性
◎ 可選擇公共建設附近,如重要幹道沿線、捷運站出口或重劃 區,其增值性較高。
◎ 人口快速增加區域,房屋之需求相對增加,增值空間亦相對 增加。

學 區
一般來說好的學區附近通常是一屋難求,而且價格往往超出市場行情,如台北市金華,師院附小附近。

生活機能
需考慮不要離主要商圈太遠以便生活購物之需要,另若有休閒公共設施或附近有醫療機能等更好、更方便。

2、價位評估:買房子不能一時衝動,需考慮貸款及償還能力才可,所以需事前評估自己的購屋能力(如自備款、相關費用、貸款金額及其他費用等),再依能力範圍內選擇房子。
3、交通便利性:交通在都會區是個令人頭痛的問題,因此在購屋時需考慮其交通的便利性,其考量重點建議如下:
1) 通勤時間:一般而言控制在30~45分內最佳。
2) 換車次數:最好是能只搭乘一種交通工具、不需再經過轉乘。
3) 候車時間:候車時間不宜過長,最好能選擇班次及車次多者較能節省候車時間。
4) 多元的交通工具:除了自用車之外最好能有二種以上的交通工具可選擇,如捷運、公車或火車等。
二、搜集市場行情
行情蒐集有助於購屋資金的籌措及規劃,一般取得資訊的管道不外乎詢問仲介公司、報章雜誌、網路或預售屋的接待中心等等,藉此可了解區域的成交行情以避免購買價格過高造成損失;另有關優惠貸款的內容也需同時進行蒐集了解,一般來說政府為提高購買力,均會釋出優惠房貸以供一般民眾或首購者使用(如3200億優惠房貸、青年首購優惠等),一般購屋民眾千萬不要錯過以爭取最佳的貸款條件、利率等。
三、財務能力規劃
一、 資金來源:一般而言分為自備款及資金籌措二方面
●可準備之自備款:
1、預售屋:通常為總價款之一成
2、中古屋:通常為總價款之三成
●不足資金之籌措:
1、銀行貸款
2、保險公司貸款
3、標會
4、借貸
二、 費用支出:
一般而言可分為買屋稅費及其他費用,說明如下:

契稅
買賣:6%
契價×6%

印花稅
1/1000
公契價款×0.1%

登記規費
1/1000
建物核定契價×0.1%
土地申報地價×0.1%

過戶登記代書費
土地一筆或建物一棟:每件9000~12000元

設定登記代書費
一個順位3000~5000元

其他費用
1.貸款徵信查詢費
2.火險費

三、購屋能力速算表:
您可以依上述分析自行進行簡單試算以了解 您的購屋能力(試算金額僅提供參考)
 1 ). 自備款:

 2 ). 可籌措資金:

 3 ). 買屋稅費:

 4 ). 其他費用:

 5 ). 仲介服務費:

  購屋能力:
【說明】1)+2)-3)-4)-5)=購屋能力(可購買之房屋價款)

*掌握看屋訣竅
找到房子之後,接下來就是「看屋」的問題了。基本上,「看屋」的注意事項大致可先粗分為「內」(屋況)、「外」(環境)兩者。

在屋況方面,舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高等等,都是每一家仲介公司與不動產經紀人應該據實提供給客戶的基本資料。若發現鋼筋裸露、水泥剝損、鋁門窗變形或門窗框有明顯裂痕,懷疑可能是因地震後結構受損,或有海砂屋、輻射屋,甚至凶宅等疑慮時,更可以要求仲介公司提供詳實的屋況說明書,以保障自己的權益。

而在環境方面,包括學區、市場、交通動線等基本生活機能健全與否?附近是否有夜市、攤販、醫院、警局、消防局、鐵道、機場等會時常「擾人清夢」的單位或噪音源?有沒有高壓電塔、墳墓、廟宇、色情行業、重污染工業或其他嫌惡設施?凡此種種,都要多次觀察、日夜造訪,以個人的需求與可忍受程度進行判斷,才能放心地購屋、立足當地。畢竟,購屋對許多人來說等同於終身大事,一住可能就是數十年,絲毫馬虎不得。

如果時間充裕,建議在購屋前,還是勤快點,多看幾間、多跑幾趟。將每個房子的利弊得失列表比較,求出一個盡可能全然滿足自己與家人生活需求的標的,才能真正選到讓所有人安心、寬心、放心的窩。

*購買房子管道
目前一般的購屋途徑不外乎自行購買、透過仲介公司、建設公司及代銷(廣告)公司等四,不論您選擇何種方式均有其優點及風險,茲說明如下:

自行購買
不必支付仲介服務費
1. 必須花費許多時間在尋找房屋資料
2. 不具專業知識者需承擔較大之交易風險
3. 必須花費許多時間處理相關之買賣流程作業

仲介公司
1. 擁有數量龐大物件量, 選擇性多
2. 擁有專業經紀人及專業代書與之配合,交易安全較有保障
3. 大都與銀行往來密切,可替客戶爭取較優惠之房貸利率
4. 大品牌之公司大多擁有完整之資源支援,可滿足消費者的資訊需求
5. 代辦各項相關事務,節省客戶 的寶貴時間
1. 必須支付仲介服務費
2. 需慎選有品質、有口碑之房屋公司以防被不肖公司欺騙

建設公司
1. 若有關係較有議價之空間
2. 不必支付仲介服務費
1. 需承受建商之經營風險
2. 需慎選財務優良及有口碑之建設公司

代銷 ( 廣告 ) 公司
不必支付仲介服務費
1. 需慎防廣告跨大不實之問題
2. 若為廣告屋尚需負擔建商之風險

*買屋成交時注意事項
★買房屋需繳哪算稅費:(買方)契稅、登記規費、印花稅、過戶登記代書費、設定登記代書費、房屋火險費、貸款徵信查詢費。

★交屋時注意事項
買方支付尾款後,賣方即應與買方進行房屋點交,點交之內容應與不動 產買賣契約書中所載相同,點交方式最好是現場點交以避免事後的糾紛產生。有關交屋流 程及注意事項說明如下:
◎交屋流程
1. 承辦代書至地政機關領取過戶完成之新權狀,並聯繫雙方交屋、 交尾款時間。
2. 買方需備妥尾款、代書款(之前預繳者多退少補)及相關地政規費
3. 現場完成點交
4. 取回產權變更後之權狀
5. 取回保證本票
6. 取回標的物鑰匙、遙控器及住戶規約
◎注意事項
1. 最好是買賣雙方一同現場點交,買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。
2. 請代書結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。
3. 買方於交付尾款時應取回保證之商業本票並作廢。
4. 買方應於交屋後即將門鎖更換以避免糾紛。
◎買方給付尾款的二種方式:

1. 現金

注意點清款項並於合約書上註明

2. 銀行貸款
賣方無貸款時
1 . 由承辦代書於產權過戶後辦妥銀  行 貸款抵押權設定後,約同買賣 雙方辦理交屋手續
2 . 時定點至買方承貸銀行辦理撥款業務,並至標的物現場完成房屋 點交手續

賣方有貸款時
1 . 由承辦代書於產權過戶後辦妥銀 行貸款抵押權設定後,約由買方 銀行進行代償作業 ( 清償之金額視 為尾款之部分 ) ,取得清償證明後辦理賣方原抵押權塗銷登記
2 . 承辦代書於完成抵押權塗銷登記 後通知買賣雙方交屋時間、地點

★完稅時應注意事項
稅單核發後,集郵承辦代書通知買賣雙方,完成稅款繳交,買方並於此時給付第三期款之程序。有關完稅流程及注意事項如下:
◎完稅流程
1.稅捐單位核發稅單
2.承辦代書通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅
※買方應備齊證件及款項:
        (印鑑章
        (交付賣方完稅款
        (簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦代書
        (承辦代書著手進行過戶及設定他項權利
3.承辦代書約同買賣雙方完稅時間及地點
◎注意事項
完稅時承辦代書為保障賣方權益,將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保證並保留於承辦代書處,而於交屋時於買方附尾款後交還該本票。

★簽約需注意事項
消費者在決定好欲購買房屋時,除在簽約前應預審買賣契約書內容外,在簽約時更應注意買賣契約內容外,對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視,才能確保您購屋的安全,以下即針對中古屋部分提出6項簽約時應注意事 項以供參考。

1. 審核產權
◎ 買賣建物的門牌與看屋標的應相同
◎ 包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容
◎ 調閱簽約 12 小時前的土地建物謄本,以確保產權完整及了解是否有其 他特約事項
◎ 簽約人應為所有權人,若非所有權人應檢具授權書

2. 稅費分算基準
◎ 地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分 算基準日。
◎ 基準日之前,稅款應由賣方按月份比例分算應繳 交金額;基準日之後 ,稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。

3. 貸款額度
應在契約中載明,一般為自備款三成、貸款七成

4. 付款流程及方式
<委由仲介公司辦理>
分為簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之一成金額; 剩餘之七成尾款應於交屋時繳清。
<若雙方為自行買賣時>
在簽約、用印、完稅前三個階段,應各繳成交總價款之五成金額;剩 餘之五成尾款應於交屋時繳清。

5. 交屋日期
應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續,以及其他相關的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。

6. 車位權屬
首先必須了解所購車位的屬性,區分如下:
◎ 法定停車位:若建商將停車位列入公設,則僅能出售給該區分所有建
物之區分所有權人;若要出售給非該區分所有建物之所有權人時,必 須具有獨立權狀方可。
◎ 增設停車位:可以外賣給他住戶,不限出售給該區分所有建物之區分 所有權人。
◎ 獎勵停車位:不限出售給該區分所有建物之區分所有權人,但依「台 灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置之停車位,便僅有使用權 並得提供給公眾使用。
◎另可依管理委員會之停車辦法辦理,需事先進行了解。

★契約看仔細,斡旋掌握出價契機

當找到了心目中滿意的房子,要進入「出價」與「議價」程序時,一定要仔細閱讀各仲介公司所提供的「要約書」契約內容,瞭解「斡旋」的過程。

大多數仲介公司都會提供內政部版標準要約書範本供消費者「參考」,同時希望消費者能夠以「付斡旋金」的實際行動來表達購屋出價的誠意,「斡旋金」比例則依各仲介公司的規定有所不同,大多為委託價款的2%左右。

例如一間屋主委託開價500萬的房子,你打算出400萬來買,仲介公司唯恐你口說無憑,希望你支付一筆約10萬塊的「斡旋金」來表示出價意願,並表明若議價不成功、斡旋金將全額退回。這時候,仲介經紀人一方面跟屋主議價,一方面也希望你能再加價,如此一來一往,直到雙方期望價格接近,才能成交簽約,而當初支付的斡旋金則轉成購屋價款的一部分。

要特別提醒的是,在尚未簽約之前,即所謂「斡旋」期間,買方隨時可以撤銷要約;但是,當簽訂了買賣合約之後才要反悔,就得付出違約金。因此,在確定簽約之前,一定要多看幾遍屋況、多瞭解週邊環境,裡裡外外「瞧」個分明,才能簽字付錢,否則可會吃大虧。

消費者當然可以向仲介公司要求依照內政部所頒佈的標準「要約書」內容來進行出價動作,不用負擔半毛斡旋金,也不怕斡旋金被沒收。但有時,好房子總是不等人的,沒有任兩戶房子的條件會是一模一樣的,沒有掌握出價的機會與表達出價的誠意,以致於被其他買客捷足先登的話,那可就只能望「屋」興嘆囉!

從簽約到交屋,基本上會經過「簽約」、「用印」、「完稅」、「交屋」四個流程,整個流程大約要1個月到45天左右,其中該準備的證件、該繳交的費用,各仲介公司在合約書中都會明訂得清清楚楚,各大仲介公司網站上也逐條逐項說明得非常仔細,在此不贅述。

在售後服務方面,則包括:(1)漏水保固服務。(2)協助自來水、電力、電話、瓦斯過戶。(3)協助戶籍遷出、遷入 。(4)房屋用途變更之申請辦理。(5)自用地價稅之申請辦理。(6)優惠稅率申請提醒。(7)裝修資料提供等等,各大仲介公司幾乎都有提供。

總之,凡事有備則無患。不論在任何一項交易環節,都要認真仔細、不厭其煩,該看屋況看環境時不要偷懶、該看合約時就要逐條細讀、不可疏忽,這不僅能保障雙方避免交易糾紛,最重要的還是在保障購屋人能順利安心地一圓築巢之夢。

★用印時應注意事項
買賣雙方將報稅、過戶等所須知證明文件交付承辦代書,並由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續,而此時買方及需給付第二期款。有關備證流程及注意事項如下:

備證流程
1. 備齊證件:※印鑑章
       ※印鑑證明二份(六個月內)
       ※戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份
2. 由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章。
3. 若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。
銀行申貸作業程序:收件─審查─估價─對保─用印─核貸撥款【約需2~3週】

注意事項:
1. 請承辦代書仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符
2. 應備之證件是否齊備
3. 交給承辦代書之證件,應影印乙份交代書簽收以免爭議。

房地產術語及常用名詞

Filed under: 房地產相關 — 您的專業顧問 @ 12:21

公寓大廈
公寓大廈的定義簡單來說,只要一棟建築物裏面住有兩戶以上住戶,就可以稱為公寓大廈,另外,各自獨立使用的建築物如透天連棟或獨棟別墅,其共同設施的使用與管理如管理員室或社區中心,具有整體不可分性的集居功能時,也屬於公寓大廈的一種;而公寓大廈管理條例中對公寓大廈的定義,並沒有限定建築物的構造種類和規模範圍,只從使用功能上來區分,因此不論辦公室或住宅或商場,只要在構造上或使用上可區分為專有或共用等數部分者,就要受公寓大廈管理條例的管理。

區分所有 
區分所有包括專有部分和共用部分,即公寓大廈內全部的所有權數人對該建築物各有其專有部分,並就其共用部分如屋頂突出物或機電空間等,按其應有部分各有登記之所有權。另外,專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔,所以區分所有權的建築物,與其基地之間有一體的特性。通常建築師在申請建造執照時,就會就建築物內的專有部分及共用部分做區分,以為未來登記時之參考依據。

 土地使用分區 
區域土地分為非都市土地及都市土地兩種,各自依據其土地計畫目的之使用強度及使用類別而劃定土地使用分區,並做為管制之依據。

非都市土地分為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區及其他使用區或專用區;

都市土地則分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區及其他使用區或特定專用區等,視各地方之都市計畫而定;同時各使用區還可以再細分分區,如住三之一、工一、工二、工三等分區。

基地面積
基地面積一般意指建築基地之面積,而非全部土地面積;

建築基地為其土地上建築物所占用的地面面積與依法留設法定空地面積的總合,所以實際建築基地面積應該是以申請建築的土地面積,扣除其中屬於道路用地、畸零保留地、自願保留地、公共設施等保留地之面積後,實際可供建築之土地面積。建築基地面積之計算,是以其建築基地水平投影下來的大小面積計算,也就是說如果是有水平斜角的山坡地,就不能以其斜邊實際丈量的尺寸計算面積,而必須以其投影至水平面之面積計算。也就是俗稱肉地.
基地面積除以總售坪=倍數.
倍數除以土地單坪價加營造成本價x1.15=單坪成本
單坪成本x1.2=底價
底價在依樓層.垂直作價差調整
(看到的人.算幸運)

公共建築 
是指具有公用性或公益性的建築,因此,只要是一般大眾有權使用的都可被歸為公共建築。例如:學校、郵局等。

公共基金
為落實公寓大廈的管理維護,關於公寓大廈之共同利益及修繕、維護事項,需設置公共基金以作為其經費來源,因此有關該大廈之共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護以及共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良等費用,均由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。公共基金的來源有四種:一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。其中,由起造人提列第一種基金來源,如果是在84年6月28日以前就已取得建造執照的公寓大廈,僅能適用後三種的基金來源,購屋者無權向建築業者追討第一種基金費用。

公共設施 

公寓大廈的公共設施部分即指其共用部分,包括住戶共同使用之設施,如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物、共同出入口及門廳、管理員室、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備空間及社區居民使用的活動中心等;但不包括約定共用部分的面積。

共同使用的公共設施面積在辦理登記時,是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有,因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣,確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等,避免分攤到無用途的公設面積。

公設比

公設比簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值。至於各區分所有部分的公設比計算方式,則應該以各個區分所有建物部分,依照其主建物面積(包含陽台、雨遮等附屬建物)所應分配比例之公共設施面積,與各個區分所有建物總面積之百分比值;在計算公設比時,因為地下室防空避難室、機電設備空間等與停車位通常不容易區劃,營建業者有時為了降低或增加公設比,會以停車位所佔的面積做增減處理,通常台中停車位的面積大約控制在6到8坪間為合理值。

大公 
計算公設比的方式之一,一般是指所有住戶都必需使用到的公共設施,如屋頂突出物及屋頂避難平台、共同出入口及門廳、社區活動中心、管理員室、防空避難設備及機電空間等部分。由於大公使用性質屬於所有區分所有權人都會共同使用,所以在計算大公設分配比例時,通常是以全部區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準,按各自區分所有權面積占全部建物面積之比例來分攤大公設面積。

小公 
計算公設比的方式之一,指非所有區分所有權人都會使用到的公共設施,而只有一部分或是少數特定區分所有權人會經常共同使用到的公共設施部分;通常類似當樓層的樓電梯間及梯廳、附屬於當層公共區域的陽台、花台等。因為小公的使用性質多屬於當層區分所有權人共同使用,所以在計算當層小公設分配比例時,通常是以當層區分所有權人所有之主建物含附屬建物面積為計算基準,按各自區分所有權面積占當層所有主建物面積之比例來分攤當層的小公設面積。

一公 
計算公設比的方式之一,在計算公共設施面積時並不特別區分共同使用之大公或部分使用之小公,而以全部的公共設施面積合起來做為計算基準,不區分住戶使用程度差別。以一公方式計算公設比時,係依照全部主建物面積並包含附屬建物之總面積為基準,按各自區分所有權建物面積占全部建物總面積之比例來分攤所有公設面積;使用一公的計算方式在辦理產權總登記時比較不容易出錯,也比較不會造成住戶在公共設施使用上的糾紛,為較佳的公設分攤計算方法。

工程受益費 
工程受益費是指因各級政府推行都市建設,提高土地使用或便利交通而興建或改善之公共設施等工程,就直接受益之公私有土地及其房屋或改良物所有人徵收之稅捐,並以稅捐機關為經徵之機關。工程受益費的計算方式是以直接面臨興建或改善工程之受益線,與其周側一定深度範圍內的受益面積為基準計算之,繳納期限為一個月;通常工程受益費都會延遲繳納,只有在土地或房屋發生移轉或設定典權時,才會查明是否有欠繳工程受益費,如有欠繳情形時,必須繳清後才能辦理後續過戶手續。

地價稅 
地價稅屬於持有稅,指所有權人於土地持有期間內就其使用收益所課徵之財產稅;已經規定地價的土地須依法課徵地價稅,所以只要持有土地的一天,就必須繳納。所謂地價又可以分為公告地價及申報地價兩種,目前政策概以公告地價的八成為該土地的申報地價;此外,地價稅的課徵方式,是依照申報地價標準按土地所有權人持有土地面積的地價總額,依課稅等級分成六級,採累進計算方式課徵,如果土地符合自用住宅用地者,其地價稅以千分之二的稅率課徵之。

日照 
太陽對物體的照射現象稱之為日照。依照現行建築相關法規規定,基於衛生上的考量,住宅至少要有一居室可直接獲得日照。

主建物 

具有使用上及構造上之獨立性的建築物,並應編列門牌,包括客廳、餐廳、臥房、廚房等等。因此簡單來說,主建物就是室內面積,有編釘門牌,而且可以自由進出。房屋面積是三部分的總和:一是主建物,二是附屬建物,三是公共設施。上述面積都要經過地政機關登記過才算數,消費者可以從『建物所有權狀』上看的一清二楚。消費者在買房子時,不要僅問籠統的房屋總坪數多少,應該瞭解上述三部分的個別面積,才能知道到底真正屬於專用的部分有多少。

共用部份

共用部分通常指公寓大廈的公共設施空間,因此在專有部分以外的其他部分以及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用的屋頂突出物、法定空地、防空避難室及機電空間等皆屬於共用部分,而且不可以獨立登記為專有部分,但可以做為約定專有使用。此外,公寓大廈的起造人或建築業者,不可以將共用部分包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備等空間,讓售給特定人或區分所有權人以外之特定人,設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益的行為。

露台

露台不計任何面積,亦無產權登記;因其不列入任何面積計算中,亦無持分的問題。使用上依不同情形,劃定不同區分使用;如屋頂露台,屬共用部分,並不歸屬頂層住戶,若頂層住戶私自隔離圍繞屋頂露台,作為私用,即違反公寓大廈管理條例;若屋頂露台作為依法規設置之避難平台,更涉及危害公共安全。另如建物退縮而產生之露台,因無公共走道通達,可經由區分所有人會議決議,作為約定專用,供當層住戶使用。陽花 露佔總售坪約10%.(快速計算成本時).屬獎勵面積.不計容積

合法夾層 
合法夾層的定義,是指夾層的設置係依照建築技術規則所規定住宅、集合住宅樓板挑空部分之位置、面積及高度均符合法規者,是為合法夾層;因此消費者應特別注意購買夾層屋時,其夾層部分是否合法。其合法之規定為:一、挑空部分每住宅單位限設一處,應設於客廳或客餐廳之上方,並限於建築物正面或面向永久性空地之方向。 二、挑空部分每處面積不得小於十五平方公尺,各處面積合計不得超過允建總容積的十分之一。三、挑空樓層的高度不得超過六公尺。 四、同一戶樓層高度最高不得超過四‧二公尺。五、建築物設置夾層者,僅得於地面層或最上層擇一處設置。 但是如挑空部分有計入樓地板面積時就不受限制,相對的消費者就損失了挑空部分的面積了。

合法違建
因為建築法令的修正,舊有經拍照列管有案之違章建築,可列入暫緩拆除項目的違建,稱為合法違建。依照現行法令規定,應拆除之違章建築不得准許延緩拆除或免拆除,但是因為現有地方政府的人力不足,列入暫緩拆除之舊違建並無人力施行拆除,僅對其有妨礙都市計劃、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻等有重大影響之違章建築先行拆遷或整理;舊違章在未依規定拆除或整理前,得准予修繕,但不得新建、增建、改建或修建。

使用執照 
建築物完工後所應請領之執照。依我國法令規定,建築物於興建之前應向地方政府主管機關申請建築執照。因此內政部營建署依據核准資料所統計之建築執照申請戶數、面積,可視為國內房屋供給量之領先指標;另外,建築物興建完成後,也要向地方政府主管機關申請使用執照,因此營建署依據核准資料統計之使用執照核發面積、戶數,可說為營建業完成營造之數量,亦即當年投入之新成屋數量,兩者落差約二至二年半。目前申請使照從掛號到取得約45~60天。

鋼筋混凝土建築 
房屋建築之一種方式,此法建築成本較低。一般而言,建築構造可分為兩類,鋼骨結構建築一般用於樓層較高之建築,雖然有施工期間較短、防震係較高之優點,但每坪建築成本也較高。而鋼筋混凝土建築的每坪建造成本較低,但依樓層的高度不同,每坪建造成本也會有所差異,大體上樓層越高,每坪平均建造成本也越高。RC結構約5~5.5萬/坪.超高樓層15F以上.因含整棟消防灑水系統 .約提升0.7萬左右/坪

女兒牆 
建築物屋頂外圍之矮牆,主要作用為防止墜落之欄杆,以維護安全,另於底處施作防水壓磚收頭,避免防水層滲水及防止屋頂雨水漫流。女兒牆高度依建築技術規則規定,視為欄杆之作用,如建築物在二層樓以下不得小於一公尺,三層樓以上不得小於一點一公尺,十層樓以上不得小於一點二公尺。另外亦規定女兒牆高度不得超過一點五公尺,主要為避免於建築物興建時,建築業者刻意加高女兒牆,預留以後搭蓋違建使用。

剪力牆 
剪力牆(shear wall)又稱為為耐震壁,是建築物抗震的重要結構體, 通常被設計在電梯間,較一般牆壁厚上許多(25公分以上,甚者超過50公分)。材質方面,在台灣由於建築物通常以鋼筋混凝土為主,因此剪力牆幾乎都是鋼筋混凝土所建構。

由於剪力牆的勁度很大,因此可以承擔極大部份構造物的水平力,能在地震初期就把大部份的能量吸收,以減少結構的破壞,故成為目前耐震設計中非常重要之結構系統。

鋼骨結構

房屋建築之一種方式,此法多用於樓層較高的建築。一般而言,建築構造可分為兩類,鋼骨結構建築一般用於樓層較高之建築,雖然有施工期間較短、防震係較高之優點,但每坪建築成本也較高。而鋼筋混凝土建築的每坪建造成本較低,但依樓層的高度不同,每坪建造成本也會有所差異,大體上樓層越高,每坪平均建造成本也越高。目前台中SRC約7~8萬營造成本(含配備)

灌坪數  
銷售人員向買方虛報房屋坪數,廣告宣稱的坪數往往多於實際權狀上所記載的坪數。

餘屋數 
係指營建業主尚未賣出的屋數。餘屋問題可視為影響房地產景氣的重要因素,不但可導致營建業的財務問題,且會造成民眾購屋的觀望。

存貨 
係指營建業在建房地、待建土地、待售房地。與入帳情形同為分析營建業之重要指標,若入帳金額大,待售房地金額(存貨)也同步增加,一旦資金吃緊,易造成財務危機。

地主保留戶
建商與地主合作開發興建,由地主保留分得而尚未出售之房屋,稱為地主保留戶。當建築物完工後,地主通常也會將所分得的房屋出售,所以有時候可以看到同樣一個房屋銷售個案,卻有兩、三個甚至更多的業者或銷售仲介公司在銷售房屋,其中就有這些地主的保留戶,因為與合建建商價格不合或急於脫手,所以自行委由銷售仲介公司處理;當然,由於地主保留戶並無開發成本考量,所以經常會以低於建商所訂售價極多的價格賣出,只不過由於一般合建分屋的原則是,地主分得低層樓的房屋,停車位也未必理想,所以選擇性會比較少。

銷售率 
係指營建公司推出的新屋量與實際銷售量的比。分析個別營建公司業績,推案量和銷售率是重要的觀察指標,而營建業的推案方式有預售和先建後售兩種,另外過去推案而未賣完的餘屋也是入帳來源。若以先建後售方式推案,當年推案賣出的部分極為當年的業績,餘屋銷售亦同,若以預售方式推案,入帳期間可能為一兩年後,故營建業入賬有落後景氣的特色。總底價除銷售價=實際銷售率

回殺
為了業績,開發專員往往不論所開發的案源底價是否偏高,都先與買方簽下委託銷售契約再說,而後再找屋主議價,更惡劣的是已經和買主談好價錢,卻又回頭與賣方殺價,以賺取更高的利潤。

 

高雄新案推量少 法拍屋交易倍增

Filed under: 房地產相關 — 您的專業顧問 @ 10:46
網路地產王 撰文 / 綜合 

根據房仲調查發現,今年初南台灣新成屋推案量大幅下滑,導致年中景氣復甦後,買氣轉往中古屋與法拍屋,其中高雄縣市的法拍屋交易量更比第一季增加一倍。

■ 高雄法拍交易量 較年初增加一倍

  根據內政部買賣轉移件數統計,高雄市第一季法拍每個月交易量平均只有171件,可是到了6月份,高雄市法拍成交案件就高達391筆,到第二季中平均每月有362件,與第一季相比成長112%;而高雄縣也從第一季每月93件,到了第二季中,成長至每月210件,漲幅也高達126%。

  除交易量提升,法拍價格也逐漸抬高,要買到便宜的房子也越來越不容易;不過對於自住客而言,法拍屋雖然比較便宜些,不過需要資金需要準備的比較充足。

■ 升格利多新案少 法拍接受度漸高

  21世紀不動產加盟發展部經理沈政學分析,高雄縣法拍爆增最主要的原因是新成屋推案量銳減。高雄縣市年初受到景氣影響,高雄縣市新成屋推案量遽縮,釋出的新建案少,到了6月景氣回穩,購屋信心復甦,民眾在新成屋釋出少、選擇有限的情況下,因此轉往中古屋與法拍屋。

  另外就是法拍漸漸被自住購屋族接受。沈政學表示,隨著網際網路的普及,政府的法拍資訊逐漸透明化,法拍的流程已經不再只是少數人可以掌握的資訊,越來越多人試著進入法拍市場,也因此帶動南部地區的法拍風氣。

計程車司機變身法拍達人

Filed under: 房地產相關 — 您的專業顧問 @ 10:31
今周刊 撰文 / 周岐原 

由於售價相對低廉,近來法拍屋市場湧入不少投資人競逐,專家建議,有意投資的新手除了暫時觀望、避免追價之外,還應該勤跑物件現場,推敲屋內格局,並精算獲利空間,才能成功賺到法拍財。

今年上半年,房市總算出現一絲「小陽春」氣息。由於需求湧現,連帶使較市價便宜一至二成的法拍屋市場,出現不少興致勃勃的買家。

「環境越不好,法拍屋越有投資機會!」長期經營法拍屋市場的全國不動產店長吳鴻暉建議,在不景氣時期,有能力標購的投資客相對減少,只要徹底鑽研法規、了解各種交易「眉角」,即使是法拍新手,一樣能找到獲利翻倍的大機會。

投入交易近十年,吳鴻暉至少競拍過五百戶以上法拍屋,堪稱「法拍達人」,本身就是靠買賣法拍屋翻身的絕佳案例。

「轉做房仲的成功案例不多,看得出他對這行有極高的熱情」,一位同事私下說。原本是一位夜班計程車司機的吳鴻暉,每天都得工作到凌晨三點才休息。後來因為想壓低購屋成本,開始兼任代標公司業務,這才意外發現法拍屋市場的驚人商機。

市場過熱 耐心才能撿便宜

「第一次得標,就見識到法拍屋的威力。」回憶初次得標的場景,吳鴻暉記憶猶新,為了湊足投標金額,他連惟一的生財工具——計程車都拿來貸款變現。「我剛以一四一萬元得標,下午立刻有人開價一六六萬元要買回。」結果除了付清車貸,吳鴻暉還在一天內淨賺六萬多元,相當於開計程車一個多月的收入。

初出茅廬就成功獲利,讓吳鴻暉發現法拍屋的潛在機會相當可觀,他於是決定全力投入這個市場,進一步自立門戶。

儘管法拍屋商機雄厚,然而吳鴻暉觀察,去年下半年景氣低迷,吸引不少新手選擇陸續投入市場;但由於缺乏經驗,加上一心只想淘金,買主容易被不肖業者利用,最後出價過高,反而成了冤大頭。「最近投資人拚命在搶,市場實在熱過頭了!」吳鴻暉有些憂心地說,市價每坪十八萬元的房子,拍到十七萬五千元還有人買,根本沒賺頭。

市場氣氛熱絡,出價者自然很難從中討到便宜,因此吳鴻暉的第一個建議,就是先行觀望,而且出手前設定利潤空間、絕不追價。畢竟耐心等到市況稍微冷卻,買方才有機會以合理價格撿到便宜。

吳鴻暉分析,在競價過程中,代標業者為了順利收取佣金慫恿客戶抬價,或是串聯以假標單哄抬價格的例子屢見不鮮;而且近來法拍市場火熱,外行人「被宰」的恐怕為數不少。

加上法拍屋須在七天內繳清尾款,得標者的資金壓力其實比買賣一般房屋更高;因此買方若無法獲得一定利潤,絕不該因為心急而提高出價。「一般而言,合理利潤空間約在二成左右,至於新手則可選擇千萬元以下、流通性較高的中價位物件。」吳鴻暉說。

勘查、點交各有要訣

設定利潤空間外,選擇理想房屋更是自住戶和投資客的大學問。由於法拍屋一旦得標,買方就必須概括承受、無法解約「退貨」,而且買方事前無法進入屋內觀看,如何判斷投資價值,直接關係到出手購屋的成敗。

吳鴻暉解釋,確實了解所在地址和樓層,是投資人必備的首要功課,絲毫偷懶不得。「大概」、「應該」都不行!

例如,法拍屋位在前棟或後棟,就關係到採光明暗,一旦被其他大樓遮蔽,轉售價格或租金勢必大打折扣;然而這卻是查封筆錄看不出來的關鍵。吳鴻暉曾轉手一戶法拍屋,報酬率高達六成,就是仔細探勘換來的漂亮戰果。

吳鴻暉回憶,位在基隆的該社區雖然曾經被輕微土石流影響,附近房價大跌;但他多次前往附近觀察,發現這戶房子位在社區前段,不僅和發生災情的位置還有一段距離,而且經過整治、再次受創的機率極低。因此他大膽出手,以每坪三萬元的低價標得,結果不到三個月,就以每坪五萬元賣出。

由此可見,實地勘查法拍屋周圍環境的重要性。

至於交屋,「關鍵就是談判技巧!」曾經和原屋主打過上百次交道的吳鴻暉一語道破。畢竟房屋被法院拍賣,對債務人是相當難堪的紀錄;這時若得標者盛氣凌人地上門,往往容易發生衝突。即使屋主最後搬離,也常發生屋內遭破壞、「馬桶灌水泥」等糾紛,令買方十分困擾。

吳鴻暉因此建議,和原屋主商談一定要設身處地為對方著想,不必急著催促對方離開。若原屋主強行霸占,再向法院聲請點交,畢竟有法院作靠山,買主的權益可充分得到保障。

雖然吳鴻暉建議和氣生財,但他再三提醒,搬遷費絕不是購買法拍屋的必要開支,「除非室內裝潢價值不菲,或使用人願意盡快搬離,否則得標者絕不應輕易允諾付費。」

買方想撿便宜的心態,是近年法拍屋市場大為興旺的主要原因。但無論是用來自住,或是裝修後轉手賣出的投資客,都該認知法拍屋的累計成本,比一般交易更高;因此精算獲利空間,絕對是立於不敗的首要原則。

/小檔案/
吳鴻暉 Profile
出生:1973年
現職:全國不動產向陽店店長
學歷:南亞工專畢業
投資法拍經驗:10年

關鍵九問徹底了解法拍屋!

Filed under: 房地產相關 — 您的專業顧問 @ 10:29
今周刊 撰文 / 陳翊中 

由於大多數人不熟悉法拍流程,對於法拍這個便宜買好屋的管道有所畏懼,本刊特別專訪多位專家,整理從資料蒐集到交屋共九大議題,供有意投資法拍屋的讀者參考。

Q1哪些管道可以獲得法拍屋資訊?

法拍屋的資訊主要有五大管道:地方法院的法拍公告、報紙上刊登的拍賣公告、專業法拍刊物、拍賣現場,以及銀行或房仲公司的網站。

1司法院法拍屋查詢系統(www.judicial.gov. tw/db/alx.asp)。

2各銀行網站:銀行的法拍資訊。

3台灣金融資產服務公司(www.tfasc.com.tw),由國內三十家銀行組成,主要在處理銀行逾期放款無法回收的物件。

4專營法拍業務的專業網站:代表性公司有寬頻房訊科技(www.lhouse.com.tw)、一○四法拍網(www.104woo. com.tw)、透明房訊(www. tom.com.tw)等。

Q2如何閱覽「拍賣筆錄」?

所謂查封筆錄,是法警在查封不動產時,根據現場狀況所做的紀錄。

其中,特別值得注意的是「目前房屋的使用狀況」——空屋、債務人自住、有沒有租賃契約、有沒有被第三人占有。

至於其他重要資訊,還有房屋的產權狀況,包括有沒有優先承買人、土地是不是道路用地(可能會被徵收而影響房價)、建物有沒有共同持有人、有沒有設定抵押等,以及是否有非自然事故(凶宅、火災等)。

Q3還有哪些撇步可以獲取有用的情報?

1了解周邊環境:包括交通是否便利、生活機能是否完善、有無嫌惡設施(如墳場、殯儀館、垃圾場、風化場所等)。

2打探屋內狀況:通常向管理員或管委會、鄰居打探屋內狀況;必要時請吃飯或送一點小禮物,禮貌周到、嘴巴甜一點,通常能獲得更多有用情報。

3勘查「附屬增建物」有沒有納入拍賣範圍。所謂附屬增建物,是指沒有辦理保存登記的建物。例如頂樓加蓋、陽台外突與透天厝擴建物。法院查封若碰上此類違建,通常會請地政測量機關測量登記;但許多違建物不易分辨,法院往往會忘了查封,以致拍定後會出現產權糾紛。

4調查車位狀況:車位通常是列在公設裡,不是持分產權;有些惡質的管委會,會偷天換日,將平面車位換成機械車位,因此必須調查清楚。

Q4買法拍屋需要花費哪些成本?

法拍屋的成本可分為兩類,第一類是投標、得標時的必要支出,包括標金、稅費、規費、整修費等。另外一類則是可能的潛在支出,如利息費、代書費、仲介費、搬遷費等,這些有形無形成本,都必須納入投資報酬率的考量內。

Q5投資法拍屋要準備多少資金?

投標時需要準備拍賣底價兩成的保證金,得標後七天,就必須補足餘款,關於這一方面,可洽詢銀行法拍代墊款(承作的銀行有聯邦、陽信、板信、台企銀、華南、土銀、安泰),待完成點交、過戶後,則轉為一般的房貸。

但因目前景氣不佳,銀行放款保守,銀行頂多核貸「得標價」的八成,正常為七成。

至於其他支付相關必要成本以及可能潛在支出,概略估計一般要準備五%資金;但為防突發狀況發生,專家建議最好準備投標總價四成的資金。

Q6如何計算投標價?

投資人在設算標金時,必須同時考量成本與預期的投資報酬率。因此,第一步先要估算相關的成本,包括稅負、規費、仲介費、利息、搬遷費等;第二步則要設定投資報酬率,依下列公式計算投標價:

投標價=市價/(1+預期報酬率)- 相關總成本

Q7如何填寫投標書?

投標書可向各地方法院的服務處購買(包括保證金封存袋),工本費十元,每個法院的格式可能不盡相同,但基本上應包括:

1案號:可以從法拍公告中找到案件字號、年度及股別,應填寫正確。

2投標人基本資料:姓名、年齡、地址、身分證號碼。

3代理人基本資料:如由代理人投票時,必須如實填寫代理人的個人基本資料,並附上委任狀;委任狀上同時要有委託人和代理人的簽名蓋章。

4願買不動產之土地與建物標示:可以從法拍筆錄之中,找到相關的地號、地段、小段等資料。

5願出價額與總價:先分別在土地及建物出價欄上,填寫投標金額,該金額必須高於公告底價,然後再於總價欄中,填寫合計金額。

6保證金封存袋:以上各欄書寫清楚後,要記得在投標人與代理人處完成簽名或蓋章,然後再把保證金支票或本票放入保證金封存袋中,填妥封面上的相關資料,黏封好後在封貼處簽名蓋章,連同投標書於投標當天一起投入票匭。

Q8要到哪裡去投標?

所有投標都在各地地方法院投標室完成,但必須到你看中房屋所在地的管轄法院投標。

一般會有兩個熱門時段,一是早上九點三十分開始投標,十點整截止並開標;或是在下午兩點三十分開始投標,三點整開標,通常是開標時間前三十分鐘內投標。

Q9.如何辦理點交?

房屋款付清、取得權利移轉證明後,就能向法院聲請點交。點交可分為三步驟:1命債務人十五天內自動執行命令;2法院現場履勘;3強制執行。

拍定人如果發現債務人還沒有搬遷,可在十五天期滿之時,向法院陳報債務人未搬離,請法院繼續進行點交。法院收文後,再發文通知債務人,將擇定日期來房屋現址履勘,在履勘日由法官會同鄰里長、管區警察協助強制執行。

雖然規定如此,不過法令並未規定細節;由於各地法院作法不一,加上部分法官傾向以協調方式,引導雙方和解;如果遇上難搞的債務人占用房屋,依賴司法程序解決,光向法院發文,就得花很長時間,四到六個月跑不掉。

有些拍定人為求交屋順利,可能會給債務人搬遷費;一般總價千萬元以下的法拍屋行情,搬遷費約五到十萬元。

除了必要費用 還有潛在支出
參與法拍屋該準備的資金
必要費用

1.投標保證金:投標前須付公告底價2成的保證金,得標後再將餘款繳清。

2.稅費:有5大稅負必須考慮,包括買進時要繳交的契稅,產權過戶後要繳交的房屋稅、地價稅,以及賣出時要繳交的土地增值稅、財產交易所得稅。

3.地政規費:包括投標前申請的謄本費用(每頁20元),執行點交時的執行費(一位警察500元,通常有2位)、得標後過戶要繳交0.1%的地政規費。

4.整修費:通常要花數萬元到數十萬元的整修裝潢費。

5.其他雜費:包括清除費、管理費、水電費等。
可能的潛在支出

1.利息:若非100%自有資金,則須仰賴銀行貸款,包括得標後到過戶完成的代墊款(利率約6%~7%,還有3000~6000元不等的開辦費)以及分戶貸款(利率約1.5%~3%)。

2.代書費:若委請代書辦理房屋過戶或其他相關程序,每次代書費用約2萬~3萬元不等。

3.仲介費:若請代標公司處理相關事宜,服務費用約得標價的3%~5%,賣出房屋委託房仲公司賣屋,仲介費約2%~4%。

4.搬遷費:若得標物件有人占用,為讓點交順利,通常會付給占用人紅包,一般總價1000萬元房屋,行情約5萬~10萬元。

5.保管費:因拍定人只擁有不動產產權,家具、電器等並未列在其中,若占用人拒不搬遷,還須租一個地方,放置這些動產。

郭寶國靠法拍屋月賺一百萬元

Filed under: 房地產相關 — 您的專業顧問 @ 10:26
今周刊 撰文 / 趙曉慧 

競標不點交的法拍屋 獲利更高

房價居高不下,但景氣與失業率不見好轉,購屋痛苦指數越來越高,法拍屋便成了購屋人逢低撿便宜的淘金管道。台北市不動產拍賣協會副理事長郭寶國認為,只要步驟對了,不難從法拍見識到錢滾錢的威力。

台北房價居高不下,買房子成了人生「痛很大」的煩惱事,不少人乾脆轉往法拍屋市場撿便宜。「法拍屋再怎麼買貴,都比市價便宜,這就是法拍屋迷人的地方,而且還可以獲得許多法律知識」,法拍屋資歷長達十五年的台北市不動產拍賣協會副理事長郭寶國這樣說。

郭寶國原本從事房屋仲介,累積了人生第一桶金,在一九九○年用五百萬元進入股市,結果在兩個月內全數賠光,從此對投資股市死心,轉向可以保本、增值的房地產。他在九一年開始接觸法拍屋,當時他已經是房地產的專業投資客,收購斷頭屋,後來乾脆到法院競標法拍屋。九四年正式進場,以五百多萬元標下北市吳興街一棟二樓公寓,三房、三十三坪、屋齡不到二十年,這是他的第一棟法拍屋。

競爭者少,獲利率相對提高

為什麼挑這一棟房子?除了地點好之外,是有「海蟑螂」占用的「不點交」(即屋內還有住戶)房屋,競標者只有三人。他說:「由於一般投資人怕麻煩,無形中競爭者就少,可以提高獲利率。」標下之後,郭寶國以法律上的利害關係、談判勸說、支付八萬元等手法,成功說服「海蟑螂」搬遷。

半個月之後,郭寶國自己動手整理屋況,突然有一位住在附近的老伯進門問他:「這棟房子你要賣嗎?我出七百萬元向你買。」郭寶國以為他在開玩笑,當場沒有理他。過了幾天,一位代書又找上門對他說:「你上次遇到的那位阿伯,是這裡的有錢人,他要買房子給孫子住。」

這次郭寶國終於認真了,最後以七百萬元成交,短短一個多月之內就賺了一百多萬元,投資報酬率至少超過二十%,對比現在的銀行利率不到二%來看,利差高達十倍!讓郭寶國見識到法拍屋的滾錢威力,從那時起決定投身法拍屋市場至今,三年前還成立聯邦法拍公司,擔任總經理,代客操作法拍屋。

競標法拍屋,難就難在如何決定底標價。郭寶國的心得是,若競爭者少,就按照三成的利潤計算,若是競爭者多,利潤就降低至二五%。至於如何研判競爭者的多寡,則以投標單十封為準,若少於十封,就算是競爭者少。

有趣的是,由於法拍競標者,常都有其慣性或常規,抓準競爭者的習性,往往可以順利投標。例如,一般人為求吉利,標價通常不是六就是八,如五百六十萬元,或九百八十萬元,而就有聰明的法拍達人,會故意以七或九為標價,如五百七十萬元、九百九十萬元,也就是運用投標者的數字迷思,破了競爭者的局,順利得標。

另外,在法拍場上,往往十之八九的人都會搶標最熱門的標案,有法拍達人就專門鎖定「第二熱門標」,一來這種次搶手標地段屋況通常不會太差,但競爭者卻明顯比第一熱門標少很多,很容易以低價得標。

投資法拍屋十五年,郭寶國累積了多少身家?他雖然沒有正面回答,但仍然透露:「我在投資法拍屋之前,手頭的現金不超過一千萬元,現在至少就有三、五千萬元。」

至於法拍屋的最大風險,眾所皆知就是「不點交」,意即原住戶或承租戶不願搬走,使得房子無法交屋,有時棘手到拖了一、兩年都無法解決,是競標法拍屋最大的惡夢。郭寶國說,這可以委託法拍屋代標公司幫忙留意,或是直接選擇已由法院點交的房子。

委託法拍公司,避免不點交惡夢

由於房市景氣逐漸止跌回溫,在自住客的捧場之下,根據山水法拍屋在今年八月分的統計,全國法拍屋的「拍定價格」已經相當接近市價。

郭寶國也發現,以往投資法拍屋的利潤至少兩、三成,但現在因為資訊透明化、市場的游資氾濫,法拍屋的競爭者已經增加,「有些搶手的標案,到現場一看投標單,放在桌上居然多達三、五十封,簡直是一座小山。」如此的僧多粥少,法拍屋的獲利現在已經減少一成。

如何搶救法拍屋的獲利率?郭寶國提出他的二大心法。第一、專門競標「不點交」的法拍物件,因為競爭者較少。第二、「不要急」,一定要挑選自己熟悉的區域,而且地段一定要在市中心,他認為:「好地段的法拍物件,其實價位最後以市價標下也沒有關係,只要後續房價會上漲,就可以賣個好價錢。」他進一步說明,由於資金過剩,湧進房市,以致連法拍市場都愈標愈高,且精華地段釋出的房子本來就比較少,法拍反而是搶進精華地段的好機會。

郭寶國舉台北市仁愛圓環的「萬代福大樓」為例,一戶五十坪、三房的物件,今年一月景氣低迷時,每坪法拍底價以四十八萬元標脫,價位相當接近每坪五十一萬元的市價。結果今年三月房市景氣出現一波小陽春,這戶每坪以五十八萬元賣出,短短兩個月內獲利兩成,足見好地段的威力。

第一棟房子,要選自己熟悉的地段

他特別強調「地段」的重要性,「房子不怕買貴,只怕買錯。」郭寶國分析,房子買下之後通常需要管理,若是住在台北市,但卻投資台北縣三峽的房子,臨時要帶看、換水管、管委會開會等就很麻煩。「所以第一棟房子,一定要買自己熟悉的地段。」

值得一提的是,都更或重劃前法拍物件往往是增值潛力最大的產品,舉例而言,都更前的老公寓得標成本普遍很低,一旦改建後配地、配屋,價值往往翻了數倍。其次,某些重劃前的老工廠,往往由於地上物和地價都很低,也很容易取得龐大的土地,但重劃後,從工業用地變為住宅或商業用地,這時對於握有龐大土地持分的得標者而言,手上的廢土將立即變成黃金。

總之,不景氣時往往是法拍的天下,當眾人為房市崩盤所苦時,聰明的你,只要做對步驟,其實很容易藉由法拍,從小卒變英雄。

小檔案
郭寶國(右)
出生:1960年
現職:台北市不動產拍賣協會副理事長、聯邦法拍公司總經理
經歷:巨東房屋仲介、房地產投資客

賺錢心法
地段:一定要在自己熟悉的市中心,搶手又有租屋市場。
資金:親友集資累積足夠資金,標下好地段的好物件,還可分工照顧房子。
時機:景氣差房子先出租,用租金支付銀貸,景氣轉好時再賣屋賺價差。

法拍達人教你第一次買法拍就上手
要提高投資法拍屋的獲利率,可以挑選土地持分較大者、日後有都市更新商機的,還有包括複雜性高、難度大的法拍物件,例如兩、三戶一起合標的,整批資產被拍賣的,介入門檻高,競爭者就會少,獲利率自然提高。
在地段方面,例如北市的仁愛路、信義路的獲利率就會高,可挑選適合逢低買進的市郊潛力區段,例如北縣深坑,現在每坪房價僅10幾、20萬元,但卻因為有快速道路,過了隧道每坪房價就40萬元,可以壓寶房價的價差。

台北市不動產拍賣協會理事長游世一
步驟1:培養法拍實力
1. 常常逛法拍網站:到各大法拍網站尋寶,或是了解法拍屋的最新市況變化。
2. 模擬標售法拍屋:在儲蓄足夠的自備款之前,可以先模擬標售法拍屋,然後看看自己的預測值與脫標價的差距。

步驟2:鎖定良好物件
最好選擇自己熟悉的地點,無須聞「不點交房屋」而色變,因為原因都不同,可以深入了解之後再下判斷。

步驟3:選擇最佳參與時機
法拍屋也會有天氣、景氣因素的週期循環,例如淡水冬天很冷,一般人興趣缺缺,剛好無競爭者,提高獲利率。

低利時代挑戰高報酬-法拍高手獵屋全攻略

Filed under: 房地產相關 — 您的專業顧問 @ 10:25
今周刊 撰文 / 陳翊中、歐陽善玲 

去年第四季金融海嘯肆虐,裁員減薪不斷,從歷史經驗來看,預估今年三、四季法拍屋數量將激增。在選擇性增多下,以法拍屋一般較市價低一至兩成的特性,以四成自備款計算,一趟下來可以有二五到五○%的報酬率,不失為低利率時代一項不錯的投資管道。

台中市七期重劃區豪宅群,每坪房價動輒三、四十萬元,即使是十年前,預售屋一坪也要十七、八萬元。

十年前,某運動用品公司總經理黃志強(化名),在九二一大地震後不久,以一坪五萬多元的價格,總價不到一千萬元,就買下離七期只有一街之隔的五期重劃區一八○坪美宅。

自稱是「永遠的二手貨愛好者」的黃志強,從汽車、房子甚至家裡的電器用品,全都是二手貨。十年前買第一幢法拍屋,是要自住使用,尤其輾轉打聽到前屋主才花了一千萬元裝潢不久,「裝潢款都超過房款」,更讓他覺得五萬元一坪實在太划算;不料,這卻是夢魘的開始。

競爭雖然變激烈/法拍屋市場仍有賺頭

在黃志強得標後不久,前屋主即透過管道找上門來,說要加價兩百萬元向他買回來,還很有誠意地付了兩百萬元訂金;結果,這原來是前屋主拖延交屋的伎倆。之後一、兩年,前屋主就以和黃志強有買賣契約,阻擋法院點交,尾款也不付;無奈之 下,黃志強只得告上法院,透過司法解決,經過漫長的審理,終於在得標後兩年法院判他勝訴,才順利搬進去。

雖然打官司的過程相當煩心,但黃志強卻趁機搞懂法拍的相關知識;在搞定這間房子後,他陸續在法拍市場出擊,甚至還幫公司用市價五成的價格標到廠房。現在,累積豐富法拍經驗的他甚至得意地說:「連律師寫的狀子,都沒有我寫的漂亮喔。」

法拍屋最大特色,就是可以用低於市價一到兩成的價格買到房子。早期法拍市場不透明,許多人靠法拍賺大錢,甚至累積數十億元身家;但最近幾年法院大力改革,市場透明度大增,參與的人變多,甚至連自住客都來參一腳,競爭已較以往激烈。

然而,若以兩千萬元以上高總價的案子來看,一買一賣之間賺個一到兩成的差價還是不成問題;以四成自備款計算,報酬率高達二五%到五成。

無關景氣與自備款/法拍屋操作方法眾多

金融海嘯以來,景氣大幅衰退,法拍屋數量一路暴增,近來更掀起一股法拍熱潮。

據統計,今年第一季全國法拍屋拍定件數接近六千六百件,不但比去年同期成長一倍有餘,並創下歷史新高紀錄,超越○四年第二季的高峰數字。

尤其是中南部法拍案件激增,台中市七期以及高雄市美術館等最高級地段,甚至出現每坪十三萬元和七萬元的超低價法拍屋,讓不少投資客趨之若鶩。

法拍屋之所以能夠比市價便宜,是因每拍一次就打八折,因此若進入第三拍,底價可能只剩下市價的一半左右。

目前利率低落,閒置資金放定存,一千萬元一年利息收入不到二十萬元,法拍屋這個投資理財管道,卻能提供高於定存數倍的報酬率。有「法拍天王」稱號的寬頻房訊總經理游世一說:「法拍屋是穩賺不賠的生意。」

面對今年以來法拍市場大爆量,不動產拍賣協會副理事長郭寶國強調,法拍迷人的地方在於不太受景氣影響,景氣好有景氣好時候的玩法,景氣不好也有景氣不好時的作法。甚至經濟愈不景氣,法拍屋的量愈多,投資人的選擇彈性更大。

至於投資標的,郭寶國建議初入市場者,還是先從脫手較容易的台北市,以及都市化程度較高的台北縣著手,且以點交的法拍屋為主。同時,一開始最好先繳一點學費,委託優質代標公司協助處理相關程序。

不過,主要在北縣淡水、三芝一帶買賣法拍屋的法拍達人胥連福則認為,台北市因物件好脫手,投資客周轉速度快,相對競爭比較激烈,價差並不大。

反而郊區周轉速度雖較慢,但價差空間可以拉大至三到四成;而且最重要的是,郊區空屋多,點交相對比較容易,對於初入門者來說,門檻比較低。

二十年來經手超過一千間法拍屋的胥連福說,一般人常誤以為法拍屋的資金門檻很高,但「上千萬元有上千萬元的玩法」、「幾十萬元也有幾十萬元的玩法」。尤其很多代標業者都能幫投資人全程處理,甚至部分房仲連鎖集團也成立代標部門,買法拍屋就像買中古屋一樣,並不如想像中困難。

現地勘驗不能省/弄清格局屋況撇步多

要向法院標法拍屋,得準備底價兩成的保證金。法拍屋的資訊,在各地方法院的網站上都可以查閱,惟資訊內容比較粗糙;而私人的付費法拍專業資訊系統,資料比較齊全,有的網站甚至還提供照片、平面圖等資訊,對投資人來說方便許多。

不過,即使掌握書面資料,現地勘查還是不能省。

知名電視節目主持人林青蓉,就曾經有一段精采的法拍經驗,也有一套「資訊蒐集心法」。在○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後不久,原本在新店租屋的她,因為房東要收回房子,無奈之下只得積極找房子;但找了很久,都沒有滿意的房子。直到有一天,收到一張法拍屋的宣傳單,她才有接觸法拍屋的想法。

由於林青蓉對法拍屋傳單上的地理位置相當熟悉,很快就找到法拍屋所在社區,進行「田野調查」。她先向社區管理員詢問是哪一間房子要拍賣,再向附近鄰居打聽原屋主的家庭背景,釐清房子被法拍的原因。

「就投資角度,法拍屋比市價便宜,確實可賺到錢。但因事前看不到屋內情況,最後開門,往往像在開獎一樣。」林青蓉為了打一場有準備的仗,還事先去看了同一個社區中,其他房子的隔間狀況,甚至還帶著望遠鏡,到法拍屋對面的大樓「偷窺」,想將屋內格局瞧個仔細。

林青蓉說,當時屋內僅住著原屋主正在念大學的兒子,狀況不算複雜。加上SARS風暴才剛過不久,房市景氣低迷,一般法拍屋多要進入三拍,才可順利售出;而當時還在二拍階段,大部分的人仍是觀望居多,進場投標的可能性小。

她整體評估下來,認為這間法拍屋的屋況還不錯、有法院點交,住的人也單純,就決定進場,以六六二萬六千元標下四十坪的大屋;兩年前這幢陪伴她四、五年的房子,也趁房價走高,順利出場,獲利豐碩。

提供專業法拍資訊的《透明房訊》雜誌社社長吳廷芳指出,法拍屋和一般房屋最大的差別,在於無法事先看到房子內的格局和屋況。他建議標準動作,應該是要先將地籍謄本和平面圖調出來。屋況則要從法院查封筆錄上詳細閱讀該建物的產權、目前使用狀況,以及拍定後能否完成點交等重點。

至於室內格局,如果該建物有人住,可請求該住戶讓你察看。若不得其門而入,則可從樓上樓下鄰居打聽;而嘴甜一點,必要時送一點小禮物給大樓管理員或鄰居,可以發揮事半功倍的效果。

點交一關學問大/委託專業代標降低風險

其實,到法院標法拍屋,只要略懂相關知識,就可以填標單,但標到以後,點交這一關才是大學問。吳廷芳表示,投資人一定要弄清楚「所有權」和「使用權」的觀念,並不是標到以後,繳清房款就可以搬進去住。

若是空屋,相對單純;但如果有人住在裡面,雖然法院註明是點交物件,通常還得多付一筆搬遷費,才能順利交屋。至於給多少,就要看狀況,較單純的,兩萬、三萬元就可達成協議,但也有索價五、六萬元的。

胥連福表示,投資法拍屋獲利率高低除了專業知識以外,資金周轉能力也是一大門檻。

在整個法拍投資過程中,有兩個向銀行貸款階段,一是得標後七個工作天內,必須繳清剩下八成的餘款。目前聯邦銀行等銀行,有提供法拍屋代墊款的服務,因屬於信用貸款性質,利率較高,大約在五%、六%之間,有些銀行還會多收一筆數千元不等的開辦費。

第二階段則是過戶完成後,即可將利率較高的法拍代墊款轉為利率較低的一般房貸。

過去銀行對法拍屋貸放較寬鬆,不少投機客標下價格較低的法拍屋之後,轉手向銀行貸得九○%,甚至一○○%,大做無本生意。最近兩、三年銀行為遏止超貸歪風,只要是法拍屋,一律只貸七成,讓投資人必須多準備一些資金。

十年來在基隆地區進出超過五百間法拍屋的專業投資客呂台蘭建議,投資法拍屋,準備四成的資金,比較不容易陷入資金拉警報的窘境。

因為,除了三成的自備款,還得準備五%的代標費、契稅、規費,最好另外多準備五%的周轉金,以備突發狀況發生,或作為房子轉手時間拉長,利息、水電費、管理費的備用金。

對於自住客或投資客新手來說,委託代標公司是最方便也是風險最小的管道。一家好的代標公司,能幫投資人以漂亮價錢標得便宜美屋,但目前代標公司良莠不齊,投資人還是要慎選。

住在台北木柵地區的余啟文,二○○○年左右因為一張代標公司的宣傳單,開始接觸法拍屋。至今回想起來,還是覺得標購法拍屋非常複雜、難懂;她認為單憑一個門外漢,是無法搞定所有狀況的。

余啟文說,法拍屋市場資訊不透明,對新手來說,一定要找到信得過的代標公司,得標機會才大。她回憶,當時透過一些管道,看到了法拍屋內格局,正符合她的需求,想要得到這間法拍屋的意願也更高。

余啟文記得,法拍當天,代標公司共出動三組人馬。第一組人負責填寫文件、表格,並刺探其他競爭對手出價情況;第二組人馬,則往來穿梭余啟文及第一組人馬之間;第三組人則是陪在余啟文身邊,隨時回報法拍現場狀況。後來,代標公司果然用很漂亮的價格得標,打敗其他出價競爭者。

余啟文認為,法拍屋有一定風險,新手最好要找值得信賴的代標公司、不要排斥專業,但要懂得評估代標公司所提供的訊息;這樣,才能用最快、且安全的方式,達到法拍屋交易目的,同時避免自己因錯估情勢,而與標的物失之交臂。

代標公司良莠不齊/兩條件、兩原則保護自己

余啟文幸運遇到好的代標公司,以低於市價兩成的價格,標到好房子;然而,代標公司打開門做生意,也是要將本求利。

全國不動產董事長葉春智說:「沒有成交,業者服務費一毛都拿不到,做假標單製造行情熱絡假象,是最常見的伎倆。」為了慫恿客人提高標價,部分不肖業者會自導自演,用人頭另外投標,讓客戶誤以為若不提高價錢,就很難得標;而且,這樣一來,客戶付服務費時,也會付得比較爽快。

身兼中華民國不動產經紀人協會副理事長的呂台蘭指出,姑且不論技術好壞,一家代標公司一定要有兩項最基本的條件:一、加入房屋仲介公會,並繳納營業保證金;二、一定要有不動產經紀人執照。

吳廷芳也說,透過代標公司標法拍屋一定要掌握兩項原則,一、錢一定要自己掌握;二、服務費分兩次付款,尾款等交屋完成再付。

他還表示,法拍屋的釋出量,落後房地產景氣約半年到一年,因為從查封到拍賣的時程,大約須半年的時間。從去年九月金融海嘯,隨後第四季到今年一月間裁員減薪高峰開始計算,法拍屋真正爆量的時間點大約落在今年第四季,已有很多投資客摩拳擦掌準備下場挖寶。

郭寶國說,今年下半年法拍屋爆出大量以後,無論自住客或投資戶,都可以挑肥揀瘦,選擇性增加很多。

不過,吳廷芳提醒,現在房市不景氣,買方出價謹慎,轉手的速度變慢,投資人要更加注意脫手的問題,甚至要有拉長戰線、長期抗戰的準備。

而對法拍市場信心十足的游世一則認為,投資法拍屋,只要資金控管好,只有賺多賺少的問題,他還是一再強調:「法拍屋是年輕人翻身的利器」。

2009/09/10

淺談選購房屋

Filed under: 房地產相關 — 您的專業顧問 @ 17:23

  房地產係國人喜歡投資或理財之標的,在此高房價時代對於住的需求之考量因素不外乎經濟上之負擔、子女上學通勤及購物是否方便等,因此購屋者對於購屋之地點,通常會作審慎之選定與比較,方能順利購置一戶合乎自己需求之房屋。茲將選購房屋之技巧略述如下以供參考:
選擇區段之重點:
公共建設愈齊備之區域,不僅生活便利,房屋增值潛力也大,諸如交通建設(包括快速道路、捷運系統、高速公路、高速鐵路等)、新市鎮開發、市地重劃、都市更新、大型購物中心、工商綜合區等地區,除此亦應考量就業、就學、居家之便利性等因素。
區段選定後觀察房屋之重點:
1、首先應注意房屋面積與建物登記簿謄本登載之面積是否相符,建物登記簿謄本所載之面積包括:
(1)主建物面積。
(2)附屬建物面積 (騎樓、平台、陽台、花台、夾層、雨庇等)。
(3) 公共使用部份,可分為小公共設施,即俗稱之「小公」,包括電梯、樓梯間、走道、通道、門廳、防空避難室或停車場;大公共設施,即俗稱之「大公」,包括水塔、屋頂突出物、變電室、空調室、汽車起降機等。公共設施使用部份之比例分攤是否合理,均應詳細查閱謄本以確保權益。

2、停車位若有產權應標明標的位置 (另附編號位置圖);若屬共用的,有關費用之計算及輪停之次序,均應事前加以瞭解。

3、有關大樓或社區之管理方面,一般而言,管理完善之大樓或社區,應有住戶公約以確保住戶安全,人員進出應加以管制,方能有整潔之環境及良好之秩序,因此住戶公約執行貫徹與否事關本身之權益,亦應注意。

4、至於主建物屋況之良窳,更需詳細檢視。
(1) 建築物結構:
常見有加強磚造、鋼筋混凝土及鋼骨結構等,因使用年限及造價成本不一,將影響貸款額度,至於是否為海沙屋,則可由事前之檢測加以防範。
(2) 房屋座向:
對於注重風水之消費者亦是一大重點,通常大家都注意避免路沖並考慮陽光之照射及通風、有人喜好座北朝南之房屋、有人則喜歡其他方向。
(3) 是否有保固約定:
一般而言,保固約定範圍有漏水(包括室內、屋頂、牆、窗框等)、電力及水管方面之修復,並應注意保固之期限及限額是否合理。
(4) 大樓內部安全配置方面:
是否有配置緊急逃生昇降梯、熱水器不宜裝置室內、樓梯間是否推置雜物及高度、深度是否影響通行或逃生之安全等。
(5) 加蓋違章建築方面:
有關違章加蓋部份,除非向建管局查證加蓋部份合法,否則需承擔有隨時被拆之風險,亦應加以考量。

5、其他若對於法拍屋有興趣者,首先應注意法院公告是否點交,能點交者價值性較高;不能點交者則尚需與房屋占用人協調或經由訴訟始能取得,其價值性較低,甚至有資金被套牢之風險,應十分小心。

  以上僅就原則性之選購技巧加以說明,當然若有親朋好友住同一社區或大樓者,可藉由他們取得以上之資訊,若環境較不熟悉,則多加查訪,以貨比三家不吃虧之原則,利用白天、夜間、雨天或上下班時間等不同時段瞭解該社區或大樓附近之現況,相信必能順利購買一戶合乎自己需求的房屋。

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